Spørgsmål og svar om byggeriet på Stejlepladsen

Den 27. april og den 11. maj har AKB, København holdt to digitale møder om byggeriet på Stejlepladsen. Formålet med møderne var at give lokale sydhavnere mulighed for at komme med input til hvilken type almene boliger der skal bygges. Vi har her samlet kommentarer, spørgsmål og svar fra begge aftener. 

Boligtyper

Det vil være spændende, at I bygger boliger til hele livet. Det vil sige små og store lejligheder til både unge, familier og ældre. Et tværgenerations kvarter. Også boliger til kommunal anvisning.
For de almene boliger et det planen, der kommer et varieret udbud af boliger i forskellige størrelser og typer. Der er en god del relativt store lejligheder, som kan supplere udbuddet af boliger i Sydhavnen (der typisk er små), men også mindre lejligheder. Ungdomsboliger til unge og studerende. Rækkehuse i flere plan, som er typiske familieboliger.

Boliger til boligsocial anvisning skal afklares med Kommunen. Bofællesskab på tværs af generationer er en mulighed, der kan arbejdes videre med – mere om det senere.

Mht. området er målet et varieret boligudbud med almene og private boliger af forskellig type og størrelser og i en mixet placering. Så der er indtænkt forskellige boliger til forskellige generationer både i de almene boliger og bebyggelsen generelt – og god ledetråd for det videre arbejde.

F.eks. kan mulig fleksibilitet i den enkelte bolig også bidrage til, at boligen kan være egnet for flere generationer – f.eks. få/mange/ingen børn eller delebolig. Og f.eks. kan der arbejdes med fællesfaciliteter – f.eks. fælleshus – som samlingspunkt mellem ejendomme og generationer og bidrage til at skabe fællesskaber på tværs i bebyggelsen.

Det kunne være en god ide at undersøge boligtypebehovet for eksisterende AKB-beboerne i Sydhavnen
Udlejningsafdelingen i KAB peger på, at der mangler større familieboliger i Sydhavnen. I KAB’s portefølje i Sydhavnen er der mange små lejligheder. Der er derfor efterspørgsel på større lejligheder, som kan supplere det eksisterende udbud.

Overvej at tænke i energifællesskaber på tværs af private og almene. I Folehaven og øko-bebyggelser bliver der arbejdet med integrerede beboerejede energifællesskaber.
Det er en spændende idé, der kan arbejdes videre med. Det skal ske i tæt dialog med Udviklingsselskabet og Forsyningsselskaber. Der skal tages hensyn til gældende lovgivning for almene boliger og økonomi.I bebyggelsen er det tanken, at der bliver en høj grad af fælles installationer mellem de private og almene boliger. I hver klynge er det planen at man er fælles om f.eks. varmecentraler og solceller. Derudover kommer hele området til at have et fælles, lokalt regnvandssystem (LAR), hvor vandet afledes ned til havnen og ikke til kloakken.

I forhold til den grønne profil kan bemærkes det, at der er en høj miljømæssig agenda. AKB, København vægter et byggeri i god kvalitet med langtidsholdbare materialer med fornuftig vedligeholdelsesprofil og lavt grønt aftryk. Bebyggelsen DGNB certificeres til minimum sølv. Målsætningen med hele Stejlepladsen er at skabe en bæredygtig bebyggelse, hvor både bygninger og landskab er tænkt ind. I DGNB-certificeringen arbejdes der med 3 fokusområder: Genbrugsbyen, Den Grønne By og Fællesbyen. Der er planer om at anvende genbrugsmaterialer i et vist omfang. Det kræver, at det er byggeteknisk helt sikkert og at entreprenøren kan give garanti, samtidig med at der tages hensyn til økonomi og driftsforhold.

Hvad med de psykisk syge. Bliver der plads til dem?
Boliger til psykisk syge oprettes i botilbud, som skal afklares med Københavns Kommune.
I planlovsmæssig forstand kategoriseres botilbud som institution. De byggefelter, som er tilbudt til det almene boligbyggeri, er udlagt med anvendelse til boligformål. I lokalplanen er der kun ét felt udlagt til institution, og det er påtænkt anvendt til en kommunal daginstitution. Det vil kræve en lokalplansændring at etablere botilbud på felter, der ikke er udlagt til institution.

Vil AKB, København søge indflydelse på det private byggeri?
Selve det private byggeri har vi ikke direkte indflydelse på.  På de fælles forhold – f.eks. uderummene - kan vi søge at gøre vores medindflydelse gældende. Derfor holder vi bl.a. vores næste møde om fællesfaciliteter og udearealer i juni.

Hvordan vil I involvere beboerne og naboerne i processen?
Den igangværende inddragelsesproces er søsat for at få gode input til projektet på Stejlepladsen. Naboerne tæt på og i Sydhavnen er inviteret med ind i processen, fordi vores målsætning er at bygge bro. Det er vores intention at sikre en god kommunikation gennem byggeriet. Det skal ske i et tæt samarbejde med Udviklingsselskabet.

AKB, København legitimerer byggeriet, når I går ind i processen
Beslutningen om at bygge på Stejlepladsen er truffet politisk. Der er godkendt en lokalplan for byggeriet. AKB, København går ind i byggeriet for at sikre kvaliteten og sammenhængen med Sydhavnen. Vi mener, at vores 100 år lange historie og mere end 3.000 boliger i Sydhavnen gør os til den oplagte partner til projektet.

Vil det være muligt at lave bofællesskaber? Og hvordan vil I involvere borgere i at opbygge bofællesskaber?
Bofællesskaber er et interessant forslag. Det er en mulighed, som vi vil gå videre med at undersøge. Det kan f.eks. være bofællesskab på tværs af generationer som foreslået i anden kommentar. Andre muligheder kunne være et seniorbofællesskab – det vil være oplagt som supplement til ungdomsboligerne og familieboligerne. Ved rækkehusene med medbyg vil det være interessant at arbejde med fællesskaber omkring bl.a. udvikling og drift af udearealer. Dvs. familieboliger orienteret omkring fællesskaber.

Fælles samlingspunkter – fælleshuse, arbejds- og legerum, fælleskøkken o.l. kan være medvirkende til fællesskaber på tværs, og kan også være en idé at etablere i en eller flere ejendomme.

Den overordnede programmering med bofællesskab sker i den indledende fase, med analyse af hvor det er muligt at etablere bofællesskaber. Tilmeldingslister åbnes typisk op lidt senere i processen – for seniorbofællesskaber efter skema B.Der vil ske en nærmere udvælgelse og forpligtende tilmelding. Der vil blive afholdt en række møder og principperne for samlivet i bofællesskabet gennemarbejdes. Den proces varer typisk et års tid frem til indflytning.Der kan trækkes på erfaringerne fra etableringen af øvrige bofællesskaber, f.eks. AKB, Københavns bofællesskab i Havnestaden. Eller bofællesskabet Urbania, der er i proces frem mod etablering,

Kan man undgå, at der er køkken i lejlighederne og lave fælleskøkkener i stedet for?
Der etableres køkkener i de enkelte boliger, hvilket er et krav i bygningsreglementet. Bofællesskaber kan etableres med fælleskøkken i stedet for køkken i de enkelte værelser – her betragtes hele bofællesskabet så som en bolig. Koncept for et fremtidigt bofællesskab skal afklares nærmere, hvilket forventes at ske i en proces med interesserede.

Etablering af fælleshus med fælleskøkken er en mulighed, der kan blive undersøgt nærmere. Det er et emne, der kan tages op til møde om fælles faciliteter.

Kan man bygge for enlige forsørgere med mellemindkomst som skolelærere, pædagoger m.v. uden at det bliver for små lejligheder?
De almene boliger skal bygges indenfor rammebeløbet, hvilket sikrer en fornuftig husleje for mange. Typisk ligger nybyggede almene boliger på ca. 1300 kr. pr. kvadratmeter årligt. Det svarer til ca. 9.750 kr. om måneden for en lejlighed på 95 m2 ekskl. forbrug. Og ca. 6500 kr. om måneden for en lejlighed på 60 m2 ekskl. forbrug

Indgår den almene boligafdeling i en ejerforening og/eller grundejerforening
De almene boliger kommer til at indgå i en grundejerforening. Der er krav om grundejerforening i lokalplanen. Den endelige struktur for området er dog ikke på plads endnu – det angår såvel boligafdeling(er) som den konkrete ejerforenings- og grundejerforeningsstruktur.

Hvad er der af muligheder for medbyg/ selvbyg? Og byggefællesskaber?
Der er planer om at etablere 24 almene rækkehuse med koncept om medbyg i etape 2. Konceptet om medbyg er under udvikling – det kræver tid at udvikle et godt koncept for medbyg i almene lejeboliger: Godkendelsesprocesser, sikring af byggekvalitet, snitflader for ansvar etc. Byggefællesskaber fordrer ejerskab til boligerne –byggefællesskaber hører til ovre i private og semiprivate boligformer. Ikke almene lejeboliger.

Er der mulighed for at kombinere bolig og erhverv i bebyggelsen? Kommer der erhverv i stueetagen?
De almene boliger vil blive opført med status som boliger. En kombination af bolig og erhverv i de almene boliger er mulig i begrænset omfang. Det kan f.eks. være som selvstartede, små liberale erhverv som f.eks. eget kontor, dagpleje eller lignende. En forudsætning er, at det ikke generer, og at det ikke kræver besøgende o.l. I lokalplanen er området udlagt til anvendelse til boliger. Der kan dog indrettes serviceerhverv i som butikker, restauranter, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk. Det vil være i den private del - egentlige erhvervslokaler etableres ikke i nyt alment byggeri. Der kan nemlig også være økonomisk risiko ved at opføre erhvervslokaler. Lokalplanen lægger op til åbenhed og opfordrer til offentligt rettede funktioner i stueetagerne i visse dele af bebyggelsen. Lokalplanen giver ikke mulighed for dagligvarebutikker som f.eks. Netto.
Udviklingsselskabet har tilkendegivet åbenhed for kombinationer med erhverv og bolig i den private del. I den private del arbejdes der med en ramme på op til 1.000 m2 erhverv i stueplan, fordelt i hele området. Dog mest koncentreret ved de åbne pladser. Udviklingsselskabet er meget opmærksom på, at småerhverv skaber liv i bybilledet og vil gerne til møde om fælles anliggender høre borgernes ønsker og tanker om dette.

Kan nogle boliger reserveres til en slags billige hotelrum, hvor man kan bo i op til 100 dage, når man fx skal etablere sig i København?
AKB, København er et boligselskab, hvis kerneydelse er boliger. Hoteldrift er erhverv udenfor selskabets virke. En mulighed er at indrette en gæstebolig til besøgende i forbindelse med de almene boliger.
I lokalplanen for området er der ikke åbnet op for anvendelse som hotel. Et evt. privat pod-hotel eller private hotel-lejligheder vil være udenfor anvendelseskategorien i området. Udviklingsselskabet har tilkendegivet, at der gerne kigges på tankerne om hotel-lejligheder til korttidsudlejning i den private del.

Om begyggelsen

Hvordan er beliggenheden af de almene boliger. Får de også noget af den gode udsigt?
De almene boliger er spredt i de forskellige klynger i bebyggelsen. Mod nord placeres der almene rækkehuse ud mod vandet. Det er på disse byggefelter, der er planer om medbyg.

Hvor tæt kommer bebyggelsen på naboerne?
Der vil være grønne stræder mellem den eksisterende og ny bebyggelse. Mod øst er der et grønt bånd over til de forventede rækkehuse med medbyg. Mod syd er der planer om en kommunal daginstitution, som må forventes disponeret med udearealer med legeplads o.l.

Hvor højt kan der bygges? Er det ikke allerede besluttet i lokalplanen?
Lokalplanen tillader op til 6 etager.

Hvad med at bygge 1-2 etager ned i jorden?
Der kommer kældre flere steder til bl.a. depoter, varmecentraler etc. Endvidere bygges der en større parkeringskælder i det sydvestlige hjørne, så området inde i bebyggelsen kan være bilfrit. Boligerne skal have dagslys – det er et krav i Bygningsreglementet. Der vil ikke blive bygget boliger ned i jorden.

Hvordan kommer det til at se ud i udformning og facadeudtryk?
Bebyggelsens overordnede plan, udtryk, og volumener er reguleret i lokalplanen. Der er lagt op til en varieret by med 5 forskellige bygningstyper – opgangshuse, altangangshuse, korridorhuse, rækkehuse og duplex-huse. Typerne blandes i de enkelte klynger. Lokalplanen udstikker retningslinjer for facadematerialer, og indenfor dette er der lavet et materialekatalog. Der er i retningslinjerne fokus på variation i facadematerialer i de enkelte klynger. Så alt i alt er planerne en levende, varieret by med et mangfoldigt udtryk indenfor nogle nærmere bestemte rammer.

Har man gjort sig nogle tanker om byggekvalitet, dvs. om det bare bliver betonelementer og ståltråd eller mursten/mørtel eller træ mm?
Et solidt, godt byggeri med lav vedligeholdelsesgrad og lavt grønt aftryk vægtes. Byggeriet vil blive opført i bærende konstruktion i beton, muligvis træ enkelte steder. Der vil være varierede facadematerialer, så der skabes et levende visuelt miljø. Økonomi også en faktor i materialevalg - byggeriet skal holdes indenfor rammeøkonomien.

Hvis man vil bryde de kasse-betonbyggerier op, så lad det være inspireret af det eksisterende byggeri i Fiskehavnen. Gider ikke at det ligner Teglholmen.
God ide at søge at bygge bro til den eksisterende bebyggelse.Der er i lokalplanen for området taget afsæt i en analyse af områdets egenart. Lokalplanens forskellighed af boligtyper og små stræder med forskydninger henter også inspiration i den eksisterende bebyggelse ved Fiskerihavnen.Materialekatalog henter ligeledes inspiration i byggeriet i Fiskerihavnen.Der arbejdes med idé om medbyg i 24 rækkehuse i etape 2. Byggefelterne til disse er placeret mod nord, op til den eksisterende bebyggelse. Det kan medvirke til at skabe en overgang fra den gamle til den ny bebyggelse. Endvidere er der målsætning om at anvende genbrugsmaterialer. Det kan give en særlig materialekarakter. Det kan være i udeområder og lette konstruktioner, og hvor det ellers kan indpasses i byggeriet uden at gå på kompromis med kvaliteten. Boligernes byggeteknik skal være i orden. Det er en forudsætning for det almene byggeri.

Hvilke byrum kommer der - små gader og måske et torv i midten?
Der vil blive udført bilfri stræder, Kvarterspladser og Lommepladser. Dette er nærmere beskrevet i lokalplanen. Ambitionen er at skabe et levende, varieret område med tiltrækkende uderum for beboere og besøgende.

Hvad er der af mulighed for kunst, udsmykning og evt. lysinstallationer på bygningerne?
Det er tanken, at det langt hen ad vejen bygningernes arkitektoniske udtryk, der bliver det vartegn, som skabes. På møde om fælles anliggender kan der gives input til uderum.

Hvordan fremtidssikres i forhold til klimaforandringer og havstigninger?
Der er planer om klimasikringstiltag i området med afledning af regnvand i nogle render ud til havneløbet.

Hvordan kan der blive plads til at anlægge en bakke, når der skal bygges 900 boliger?
Området udgør en bakke, som boligerne bygges ovenpå. Hele området bliver sikret mod stormflod til 2,8 meter over normal vandstand. Til at drive den lokale afledning af regnvand i området etableres en forhøjning midt på grunden på ca. 1,5-1,8 m. Denne forhøjning vil sikre, at regnvandet styres og drives rundt i en række åbne systemer.

Er man opmærksom på ikke at afvande ned i foreninger vest for bebyggelsen?
Der afvandes ud til Havneløbet, ikke ned til foreningerne. Håndteringen af regnvand indrettes således, at lovgivning overholdes. Dvs. der afvandes ikke ind på nabogrundene. Selv ved større skybrud sikres, at vandet holdes væk fra både egne og naboernes bygninger

Kan der gøres plads til delebiler og delecykler på området?
Udviklingsselskabet oplyser, at der er planer om at afsætte p-pladser til delebiler. Dette skal planlægges på forhånd, idet der også skal forberedes for el-biler til dette formål.I forhold til deling af cykler, er der ikke planer om dette. Men hvis beboerne senere tage initiativ til en særlig ordning, vil selskabet gerne tage en dialog om det.

Hvordan vil I undgå at området fyldes op med biler. Hvad er der af planer for parkering?
Parkeringspladser etableres i parkeringskælder samt i begrænset omfang langs Sejlklubvej i henhold til lokalplanen. Derudover kræver lokalplanen at der etableres supplerende p-pladser i et område vest for bebyggelsen. Målet er, at området ikke fyldes op med biler på terræn. Stræder og pladser er bilfri zoner, hvor kun skraldebilen og vognmænd må komme.Som udgangspunkt forventer Udviklingsselskabet, at parkeringspladser bliver betalingskrævende, hvor beboerne kan købe licens. Der bliver cykelparkering i både kælder og på terræn til opfyldes af kravene i lokalplanen.

Hvordan får man en bolig, og er der mulighed for at give fortrinsret til beboere bosiddende i lokalområdet?
Man får en bolig ved at skrive sig op, når listen åbnes op. Der er fortrinsret på venteliste for interne ansøgere til boliger i AKB, København, hvad angår 50 % af de ledige familieboliger, der udlejes efter almindelige udlejningsregler. Det gælder alle beboere i Boligselskabet AKB, København – og er altså ikke kun for beboerne i Sydhavnen. Med hensyn til fortrinsret for bosiddende i lokalområdet: En mulighed er at undersøge med Kommunen om der i rammerne af den fleksible udlejning vil kunne indgås en særlig aftale om fortrinsret for et nærmere bestemt geografisk område i Sydhavnen til de nye almene boliger på Stejlepladsen med henblik på at sikre social sammenhæng mellem bydelene. I den gældende rammeaftale om fleksibel udlejning indgår geografiske område ikke som kriterie. Men det er KAB’s opfattelse, at det ville være indenfor rammerne af lovgivningen. Det vil dog kræve en aftale mellem KAB og Kommunen.